【3棟目】リフォーム費算出不明!築41年最高にロックな築古戸建が自分でもまさかの結果に

物件
3棟目の物件

2棟目に買った戸建の顧客ターゲティングからコンセプトを決め、徹底したリサーチと内外装へのこだわりを設定した結果、地域最高値家賃で、しかも募集から6日という短い期間で入居が決定するといった結果を得ることができたわけだが、実はこの間、リフォームをしながらさらなる物件も探しつつ日々動いていた。

※2棟目の詳細については下記でまとめている。

1棟目の物件を買ったのが2018年8月後半、9月はリフォームをしながら10月に2棟目決済、そして3棟目も10月に決済と同時並行で立て続けに購入をしている。

我ながらまあまあなタイトなスケジュールのなか詰め込むように、そして貪るように物件を探し買い漁っていたわけだ。

リフォームについてはそれぞれ異なる場所でほぼ同時並行に実施しているため、それぞれの現場で職人さんを探しつつ、リフォームの全ての指示やチェックも行う完全現場監督業も行った。

我ながらよくやった。うん本当によくやった。もうできない。無理。

なにかに取り憑かれるかのごとく目がまわるほど毎日あちこち駆けずり回ったが、もうこんなことは二度とできる気がしない。それくらいこの時期は西へ東へ奔走していた。

そんな中進めた3棟目物件の購入からリフォーム(リノベ)完了までの経緯と結果について詳細にまとめ上げた。

ポータルサイトで見つけたときのこの物件の印象

いつものごとく日課となっていた物件探し、埼玉→埼玉と続いたこともあり次は千葉でと決めていた。そしてこの物件が目に入った。

築40年オーバーで見た感じボロいのはまあ当然なわけだが、実はこの物件、売りに出されつつ賃貸募集も同時に実施されていたことに気がつく。

販売価格はその時460万円。なるほど、これお客さん付いたらついたで得意の「オーナーチェンジ」物件へと生まれ変わり購入金額上がりそうだな。

しかも千葉の中でもまあまあ人気のエリア、そして駐車場も敷地内有りということもあり、これは早めに動いたほうが良さそうだ。そしてそのまますぐに業者へ連絡。

販売元業者からも比較的早いレスが、しかも電話で来たためすぐさま内見日程を決定、翌日に最寄り駅で落ち合う約束を取り付けた。

最寄り駅からお迎えにきていただいた車中での会話

駅で待ち合わせをし、時間どおりに業者さんが到着、名刺交換をして業者さんの車に乗り付け現場へ向かう。

うん、タバコ臭い。僕もタバコ吸うからいいのだけどもタバコ臭い。窓はちゃんと開けて吸おうな。

で、挨拶的な話をしているとどうも若干東北?っぽい訛りを感じつつ名刺を確認したら茨城の業者さん。なるほど。でも素朴な感じで嫌いではない。

結構なダンディズムオーラをまとったこのナイスミドル、うむ、誰かに似ている。誰だ。

・・・・・・。

分かった。彼だ。かなりいい線で彼だ。

布施明

布施明先生だ。

シクラメンのかほりを茨城訛りで歌って欲しい気持ちを抑えつつ、会話はぽつりぽつりとスタートした。

僕「この度はご案内有難うございます。どうぞよろしくお願いいたします。」

明「はいお願いします。この物件、業者さんも含めてたくさんの方が見に来ているんですよ。」

僕「そうなんですか。皆さん買われなかったんですね。」

明「いえいえ、皆さん買い付けは入れられるんですけど、売主さんが全部却下してまして。

僕「そうでしたか。差し支えなければいくら位で買い付けが入っているんですか?」

明「大体100万円~200万円の間ですね。売主さんに持っていっても”話にならない”っていわれちゃって。」

僕「そりゃ話にならんですね。それは流石に失礼でしょう。僕ならそんな指値入れませんね。

ちなみに「そんな」になんの根拠もない。だかここで引いたらもう買えない可能性だけが残る。そして会話は続く。

明「そこそこ状態も悪いので気持ちは分かるんですけどね。流石に安く刺されすぎですね。」

僕「ですね。みんなガメついなあ。へ~。そんなすごい指値入れてくるんだ~。へ~。」

ボクシングで言えば「THE 探り合い」。そう、探り合いという言葉がぴったりなやり取りだ。お互いを牽制し、とりあえずジャブを繰り出し、相手がどう出てくるのか「見(けん)」の状態だ。

不動産売買ではよくある光景である。

しかし、「僕ならそんな指値入れませんね。」というこの一言が、のちに大きな運命のうねりを作り出す結果になるとは、このときの僕に知る由もない。

物件到着。うむ、なるほど。

さてそうこうするうちに物件に到着。

うん、いい感じに古い。ボロい。ん?結構ボロいぞ?まず外観がヤバイ。結構来てるな。

どれくらいかというと…

剥がれてボロボロになった軒天井
軒天のあちこちがベリベリに履かれている
雑草が生え放題の駐車場
駐車場に生い茂る雑草
物件の外観
どよーんとしてる。

ボロいんだけど、そう、うん、もうだいぶ慣れてきた。目が慣れてきた。

こういうのが大前提。だから安いし売主さんも手放そうとしているのだ。

ただこの物件、自分が保有している物件の中では一番状態が悪かった。そしてそれを見抜くだけの目もまだ言うほど持ち合わせていなかった。

とりあえず外装も何らかの手を打たねばならない。まずコストアップ確定。

むき出しになった部屋と部屋の間の謎の空間。

外観をざっと見て大体把握したのち中へ。

んー?思ったよりいいか?どうだろう。パッと見激ヤバ、という感じはしない。

内見時に見た物件の1Fの様子
別に住めないこともない。

残置物もほとんどなく、というかこのまま賃貸募集されているわけだしそりゃそーだ。

ちなみに、上記写真の手前の部屋はフローリングではなく、畳の上にフロアシートが引いてある。

キッチンとリビングはそれぞれ6畳ずつ、真ん中にちょっとした踊り場?的な空間がある。

ん?この空間ちょっとなんだか変だな?なんだ?と思ってよく見てみると、

キッチンとリビングの間の謎の空間
壁紙も塗装もなく全部むき出し!
むき出しの板に貼り付けられたスイッチ
スイッチも直付け?状態で今にも取れそう

赤丸の部分がなぜか全部ベニア板むき出しの状態。なんでこんなことになっているんだ?

で、すっと上を見てみると納得がいった。

天袋
これ押入れじゃん

ベニアむき出しの意味は簡単だった。上方は明らかに「天袋(押入れの上の収納)」だ。

元々キッチンとリビングの間は押し入れで区切られていたが、誰かがその押し入れを破壊、部屋を繋げてなんちゃってLDKにしていたのだ。

そういえば図面には「3DK」となっていた(あと2階に2部屋)。

壊すのは全然いいしむしろ広くなるし、LDKのほうが人気があるし問題ないのだが、なんでそのままにしているのだろうか。よく分からない。これでは入る入居者がいなくて長く放置されている理由も頷ける。

ここ直さないと無理でしょう。コスト追加。

謎な継ぎ目があらわになったキッチン。

とりあえず1Fの居室空間をざっと見たあと、トイレも見たがここは普通。普通に使える。

で次に見たのがキッチン。これもパッと見使えそうな感じがする。

キッチン
ごちゃごちゃしてるけどギリ行けそう

なんで水栓が2つも出ているのか、、、と思ったらなんと井戸と上水道両方とも使えるとのこと。それはそれで使い分けられるなら問題はない。

ただ、もっと近くで見てみると、、、ん?

錆びたキッチンの継ぎ目
あぁ、めくらなきゃよかった。

なんかアルミホイル貼り付けてあるなあと恐るおそるめくってみると、なんかギザギザの継ぎ目が出てきてサビに侵されていた。・・・交換だなこりゃ。コスト追加。予算アップ。

大体1Fの居室は分かったので、次に一般的には一番お金がかかる可能性が高い定番のお風呂へ。どうか無事でありますように…。

素敵にリフォームされた浴室は神秘的空間。

築古物件で一番コストがかかると言われるのがお風呂。ここの状態いかんでリフォーム費は相当変わってくる。

今まで買った2軒は幸いにもお風呂は生きていた。タイル貼ったりペンキ塗ったりといった低コストでリカバリーできる状態だった。

しかし、この物件で待ち受けていたお風呂はこれだ。ついに僕にも順番が回ってきた。

バランス釜
不人気度No.1バランス釜

ついに来た。ていうか初めてみた。これがバランス釜か。なるほど。

今どきの若い子は知らないんだろうなあ。ていうか僕ですら初めてだ。築古物件では宿命とも言えるこのせま~い浴槽に、「カチカチカチ」と手元でガスを発火させてお湯を流し込む装置。

床のタイルもいい感じにレトロだ。トトロだ。そしてタイル部分にもいくつかのひび割れが走っている。

これくらいならまあ、なんとか、家賃次第でまあ、なんとか…と思った矢先、ふと目を上げるとそこには不思議な物体がビタッとへばりつき、のっぺりとアメーバーのように鎮座していた。

これだ。

壁に張り付いた謎の物体

写真で見るとそう大したこともなさそうな感じだが、手で触ってみると異様に盛り上がった状態になっており、しかもカッチカチだ。なんだこれは…。

あとで調べてみてわかったのだが、外側の外壁部分に大きなクラックが入っており、そこから水が回って浴室内部に侵入、恐らく壁から腐って剥がれ落ちたのだろう。

この壁を削ってみると、中から大量の新聞紙やらなんやらゴッソリ出てきた。

恐らく所有者が自分で埋めて上からモルタルかなにかを塗りたくって固めて処置したのだろう。

水が入ってきていないという意味ではセーフなのだが、僕のリフォームコンセプトである「おれが住みたいかどうか」に完全に違反する有り様。

はい大幅コスト増確定。

ちなみに下記動画は購入後に撮影したものだが、部屋の状態など映像で見てもらうと分かりやすいかもしれない。

【3号棟築古戸建】築41年の傾きアリ、バランス釜、内装ボロボロの260万戸建

他にも修繕箇所は盛りだくさん。そしてカラダで感じた強烈な違和感。

その他の部屋も含めてぐるっと回ってみたところ、洗面台も交換が必要、ベランダも大幅な補修が必要、階段や廊下の天井はカビだらけ、ドアがずれて閉まらないなど要改修箇所はどんどん見つかっていく。

そもそも洋室っぽくシートを貼ってあるがキッチン以外全部和室で、めくってみるとボロボロの畳が鎮座している状態。

お風呂のリフォーム費は再計算するとして、今までにないほどリフォーム費を計上しなければならなそうな様相を呈してきた。

そして最後に、初心者の僕にとって、購入すべきかどうかを大いに悩ませる問題点を僕自身の体感が発見した。

それが「大幅な傾き」だ。

特に1F部分は、立っていると気持ち悪くなるほど。いわゆる「三半規管がやられる」というアレだ。結構な勢いで傾いていることを感じる。これ、相当傾いてる。マズい。

例えて言うならそう、マイケル・ジャクソン。

キング・オブ・ポップこと帝王マイケルが代表曲「 Smooth Criminal 」で見せたアレだ。

Smooth Criminaのゼログラビティl
ゼログラビティ!

これ、修繕に一体どれくらいかかるのか検討も付かない。ていうか、そもそも傾きって専用の工具を使ってジャッキアップして直す?程度の知識しか持ち合わせていなかった。

ぱぱっとググってみるとゆうに100万円単位のコストがかかる。いやこれはナシでしょ。ないない。そんなお金掛けられない。

マズい。どうしたもんか。この物件パスか?ちょっと難易度高すぎるでしょ今のおれには。

脳内でインサイド・ヘッドのキャラクター「ヨロコビ」「ビビリ」「カナシミ」の3人が凄まじい勢いで議論を重ねて大混乱に陥っているのを体感できるほど僕の頭の中は混乱していた。

映画『インサイド・ヘッド』最新予告編

まだ観てない人はぜひ見て欲しい。これほど素晴らしい映画もそんなにない。

※ちなみにあとでわかったのだが、傾きは平均10cm、酷いとろこでは15cm以上傾いていたことが多能工さんの調べで分かった。知らないとはいえ、無知ほど怖いことはない。

明先生との素朴なやり取り&自分との集中ミーティングスタート

これらの状態について、明先生(仮名)は淡々と、そしてちょっと小さい声でぽつりぽつりと説明してくれた。

今思えばもっと詳しく説明しておかないとダメじゃん?的箇所がたくさん見つかったのだが、聞けばもう何回もなんかいもこの物件に購入希望者を案内しており、アキラもほとほと疲れていたようだ。

明「もうかれこれ数え切れないほど内見来られてましてね。売主さんもちょっと疲れてる感じで」

僕「そうなんですか。」

明「とりあえず皆さん指値がキツすぎて流石にこの場所でその値段はないでしょ、と。」

僕「ごもっともです。無いですね。

「無いですね。」とか言い切ってしまっているが、これ、どう考えても100万円とか150万円の指値適正でしょ、ということがもう僕の中で確定してしまっていたのだ。

つまり、行きの車の中で「僕ならそんな指値入れませんね。」とか見てもいないのに豪語してしまった段階で、もう僕の選択肢は3つに一つだった。

  1. 210万円以上の指値で買う
  2. 諦めて戦略的撤退
  3. 前言撤回して「すいません~やっぱり200万で」と開き直って指値

どう考えても3を選択すべきだった。

がしかし、この物件、土地値だけで400万円オーバー。

仮に250万円で買ったとしても既にある意味での150万円分含み益が出る計算だ。

僕「すいません、ちょっとお時間いただいても大丈夫ですか?」

明「ええいいですよ。じゃあ私は外で待っていますので。」

と明先生が外に出たのを見計らって、僕はすぐさまスマホで鬼の検索を開始。

リフォーム費は事前に間取りから概算で出してきたのだが、全く役に立たないレベルだったため、改めて一つずつの部屋のリフォーム費がどれくらいかかるのか、また既存、既知のリフォーム方法の垣根を取っ払ってできるだけ格安に、かつ機能性を一切損なわない方法は無いのか、などを鬼の形相で調べ始めた。

知人にも電話をしたり、これまで世話になっている業者さんへ電話したり、それらをメモして徹底的に方法論を洗い出して再計算、できるかどうかは確信できなかったが、ガッツガツに頑張ってかつ自己労働力も投入すればなんとか目標利回りを達成できるだろうと算段するところまで辿り着いた。

ここまでの時間で約30分。明先生をずいぶん待たせる格好となった僕は、丁寧にお詫びをし、希望購入価格を250万円に設定してそれをお伝えした。

それを聞いた明先生の答えは、僕の30分を全て台無しにする諸行無常の内容だった。

明「無理だと思いますねぇ。これまで散々売主様と連絡してきて、やはり300万円を切るような値段では考えておられないと思います。

そうか。うん、まあそうだよね。それはそうだ。それなら仕方ないね。うん。おれ頑張った。

んー、ただどうだろう。本当にそれ、売主さんが言った金額なんだろうか?「考えておられないと”思います”」だしな?

こういった言葉の端々を聞き逃さないクセが付いているのは、長年営業をやってきたせいだろうか。我ながらチャッカリしている。

そしてその予感は的中することになる。

とりあえず車に乗って駅に向かうことに

250万円での希望購入額、つまり指値で210万円という半値近い46%OFFの金額を伝えたわけだが、明先生にはかわされてしまい、このままだと売主様には伝えていただけなさそうだ。

帰りの車中では、もう一切物件の話題は出ず、僕も普通に世間話で接することに徹した。今は触れ時ではないと。しかし、虎視眈々と、たった一言をいう機会を、獲物を狙いすました眼光で景色を眺めながら待っていた。

そして駅に到着。明はスッと車を降り、紳士的に僕を見送る体制に入っている。まるでそう、「お前にもう用はない。帰りたまえ。」と言わんばかりに。

よし、ここだ、ここで言うしか無い。最後のチャンスはここだ!

僕「今日はご案内いただき有難うございました。本当に失礼で恐縮な話で申し訳ないと思っているのですが、僕はあの物件をぜひ購入させていただきたいとすごく思っています。もし可能でしたら一言だけでも売主様にお伝え願うことはできませんでしょうか?

すると彼は「待ってましたよ」と言わんばかりに間をおかず、すかさず切り替えしてきた。

明「私としても、あと10万、20万円でも色を付けていただけたら売主様に言いやすいんですよね。」

なるほどと。あと10万かと。わかったよと。そうだよねと。キミだって早く売りたいんだよねと。

僕は最終交渉として腹をくくり伝えた。

僕「分かりました。では260万円でお願いします。これ以上になる場合は僕もこの物件は諦めます。もちろん購入させていただけるのであれば現金一括、瑕疵担保免責、ノンクレームノーリターンで一切御社にご迷惑はおかけいたしません。また、もし今回がダメでも、物件はどんどん買い増ししていきたいと思っておりますので、引き続きご紹介いただけましたら嬉しいです。

明「分かりました。またご連絡しますよ。」

こうして僕の長い一日は終わった。

駅前で深いお辞儀をしながら誠意を持って彼をお見送りしたあと、購入した缶コーヒーを立ったまま飲み干す頃には小雨が落ち始め、僕の疲れと緊張を洗い流してくれた。

僕は軽快なステップで駅の階段を駆け上がり、電車に乗る頃にはなぜか晴れ晴れした気持ちになっていた。

そして彼からの電話が鳴った。

相変わらず1棟目の客付け回りと2棟目のリフォーム段取りで忙しい日々を過ごしていた僕に連絡がきたのは内見後から2日後だった。待ちに待った明先生からの着信だ。

僕「はい、もしもし、先日はどうも有難うございました。」

明「はいこちらこそ。で、売主様にお伝えしたのですが、こうおっしゃっておられました。”本当に買うのか?買う気はあるのか?”と。そこを相当気にしておられます。」

このとき僕は思った。この売主様、これまで本当に数々の内見者からの連絡を受けて、想像以上に指値されて疲弊しまくり、かなりイライラされているのだなと。

と同時に、もう早く、一刻も一秒でも早く、売ってしまいたいんだなと。

僕は間髪入れずに答えた。

僕「もちろんです。お譲りいただけるなら売買金額を持参した上でいつでも決済にお伺いします。買わない理由はございません。」

明「分かりました。ではそのように再度売主様にお伝えしてみます。また連絡します。」

こうして電話は切れた。

これは行けるだろうと。大丈夫だろうと。もらったと。

次の日に売却の内諾を告げる電話をいただく頃には、どのようにリフォームをするか大筋のプランまで立てていた。

こうして、トントン拍子で1棟目から3棟目までわずか2ヶ月の間に僕のところへ3つの築古戸建がやってくることになった。

長きに渡ってじっくり作り上げた3棟目物件

リフォームのことまで書き始めるとあと1万文字以上はカサ増しされるため割愛するが、当初予定していたリフォーム金額は70万円、どれだけ追加されても100万円までと決めていた。

しかし、僕の悪い癖が出た。一回、一度だけでいいから、リフォーム金額を一切気にすることなく、満足度の極みで物件を作りきったらどうなるのだろう、と。

結果、かかったリフォーム費は200万円を超えた。

お風呂もフルリフォーム、床も全部剥がして和室を洋室化、3DKを2LDKへ間取り変更、一番の問題だった傾きも、床のレベル調整で全て真っ平らに仕上げ、床材も贅沢なものを使い、抜けなかった柱にオーダーメイドでカウンターテーブルをこしらえるなど、「やりすぎ」と言われても反論できないレベルまでリノベーションして物件を刷新した。

カウンターテーブル
抜けなかった柱を活用してテーブルを設置
リビング
壁を抜いて間取り変更したリビング
浴室リフォーム
全てがボロボロだった浴室も刷新
浴室のダウンライト
照明にもこだわりを
除草&防草シートを敷いて白砂利を敷き詰めた

この物件は、たった一人の多能工さんと、電気関係で懇意にさせてもらっている電気工事技師さん、そして僕の労働力投入という少数精鋭で作った。そのためリフォーム完了までに4ヶ月という長い時間を費やしてしまった。

トラックに積まれた廃棄物
物件から出た廃棄物は2トントラック一杯に

けれどもその甲斐もあってか、賃貸募集スタートから僅か4日という自己最短記録で、かつ相場最高値の家賃で入居が決まった。ありがたい。

ちなみにこれに気を良くした僕は、「楽待」という不動産ポータルサイトで”築古不動産再生コンテスト”なる企画を発見、すぐさま応募したのだが、優勝は逃したものの、見事最終4組までにエントリーさせていただくこともできた。ありがたい。

ついに投票開始! 戸建再生コンテストの「ベスト作品」を選ぼう!|楽待不動産投資新聞
2次審査に進む「4作品」が決定しました! 投票期間は6月20日(木)まで!

3棟目物件のスペック

3棟目物件の外観
  • 場所:千葉県船橋市
  • 築年数:41年
  • 間取り:3DK → 2LDKへ変更
  • 販売価格:460万円
  • 購入価格:260万円
  • リフォーム費:207万円
  • 表面利回り:30.0%
  • 実質利回り:16.7%

表面利回りと実質利回りとの乖離が凄まじい。

表面利回りでドヤってる投資家さんを沢山お見受けするが、経験するとやっぱり表面利回りで語ってもあまり意味はない、気がする。

コメント

  1. 佐々木 より:

    不動産屋への転身ストーリーも気になります。

    • あうんあうん より:

      僕まだ不動産屋じゃなくてただの大家です汗
      でもコメント有難うございます^^

  2. モモ より:

    こんにちは!お初にお目にかかります。築古戸建投資にまったく興味がなかったのですが、記事読んでてワクワクしてきました。自分もやってみたくなりました!!更新楽しみにしてます!

    • あうんあうん より:

      モモさんはじめまして。
      ワクワクしてもらったことに僕もわくわくしました笑

      築古戸建、最初はほんとにガクガクぶるぶる、震える手と高鳴る鼓動を抑えながらスタートしましたが、やってしまえばなんて面白いんだと思いました(^ ^)

      書きたいことが山ほどあるので、、更新しないと…。

  3. しん より:

    もう二週間更新されてないのですが、待っていますよ 笑

    • あうんあうん より:

      すいません笑

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