上記画像は僕が2018年10月に買った3号棟戸建の「アフター台風」画像だ。
もともと軒天がちょっと不安な状態だな？とは思っていたので、購入後すぐ大工さんに軒天は修理してもらっていた。
がしかし、台風の後見に行ったら、この状態に…。
3棟目戸建を購入した時の記事はこちら
さらにこの他にも多数の箇所が、というより全方向で軒天井が無残に吹き飛ばされていた。
僕の大事な大事な、命を削って購入してスーパーリノベーションを実施して楽待の築古戸建再生コンテストで最終4組まで残った誇らしき我が戸建が無残な姿に。
2019年に千葉を中心に大ダメージを与えた台風15号、そしてその後やってきたあの恐怖のスーパー大型台風19号「ハビキス」だ。
恐らく全日本国民がニュースを見ながら恐怖に怖れおののいたであろうハビキス。
この地球規模の大きな台風が超ゆっくりと上陸してくるさまは、まさにハリウッド映画も顔負け、圧巻の大きさで日本列島に甚大な被害をもたらした。
そして全国の築古木造大家さんたちは震えて眠れなかっただろう。もちろん僕もそのうちの一人だ。
『あまりに急速に発達したため、最初にあった台風の目の周囲に“2つめの目”ができたことが確認されており』
— どエンド君 (@mikumo_hk) October 10, 2019
…なんかよくわからないけどこわい、アパート大家つらい。
地球史上最大級か？ 台風19号の勢力に世界が注目 衛星写真に騒然（スポニチアネックス） https://t.co/rRGhDoMaU8
法律のことは弁護士・司法書士、取引の機微や気合いは不動産屋、設計やデザインのことは建築士、金融のことは銀行員…しかし大家にしかわからないことや気持ちだってあるんです。（台風19号でまた屋根がなくなった報告メールを読みながら。
— どエンド君 (@mikumo_hk) October 16, 2019
10月12日の台風19号の時、娘のアパートの雨漏り‼️シャッター閉めてたのに雨漏りしてるから開けてよく確認して撮影したとの事。大家にすぐ来てもらってみてもらったのに「こんな台風だから仕方ないですね、全国的にそうだから」💢😠💢はっ？全国全部の家が雨漏りしてるわけないだろ❗バカ大家‼️ pic.twitter.com/qaJpapyoXo
— ウナアミ💕💕💕流音（るね）です。 (@lovepeace_07240) October 15, 2019
うう、大家だってどうしようもないんだよ…。
15号、19号ともに通過している間中がっしりと手を合わせて祈りを捧げるしかなかった。
しかし意外なことに5棟ある僕の保有物件からはアパートも含めてなんの連絡もない。あれだけ大型台風が過ぎ去ったのにだ。
「こ、これはセーフだったのか…？」
さすがにこんな大きな台風これまで経験したことがないし、ましてや大家歴始まって以来の初めての経験だし、一体どんな連絡が来るのかビクビクしていたのだ。
普通なら何かしらの被害があれば連絡が入るはずだろう。
入らないということは、ウチは助かったのか。。
この考えがコメダの蜂蜜アイスコーヒーよりもずっと甘かったことを、この時の僕はまだ知るよしもない。
家にとって大切な役割を果たす軒天（のきてん）
軒天の役割、果たしている役目って考えたこともなかったし、その重要度についても、この台風被害経験をするまで一切理解していなかった。
だが軒天は家にとって、とても大切な役目を果たしてくれていることが此度のタイフーン被害を受けたことでよく分かった。
もし今あなたが不動産投資をやっているならしっかり覚えておくことをオススメする。また自宅の軒天が傷んできている人もしっかり理解しておくのが吉だ。
軒天の役割については下記。
- 屋根裏下地木材を隠し、雨や太陽光から建物をしっかり守ってくれている
- 火災が起きた時に火の回りを遅らせる
- 換気の役割も果たす
1.雨や太陽光から建物をしっかり守ってくれている
ここが軒天が存在している所以の一番の重要ポイントになる。
素人目から見ればなんか屋根の下に板がついてるな～くらいしか思わない軒天だが、実はしっかり家を守ってくれている。
軒天があることで雨の吹込みをある程度防いでくれて、かつ太陽の日差しからも外壁を守ってくれている。つまり帽子のツバや傘のような役割をしてくれているのだ。
また軒天があるのは木造建物が一般的、屋根裏の素材（垂木や野路板）も当然木で造られている。
もし軒天が無ければ水が直接屋根裏に入り、建物自体を痛めてしまう原因にもなるのだ。
つまり今回僕の物件は台風によって軒天が破壊されたため、破損したまま放置しておくとどんどん雨が入ってきて建物自体の劣化を早めてしまう、というわけだ。
非常に重要度が高いと言わざるを得ない。
2.火災が起きた時に火の回りを遅らせる
もし不幸にも自宅や隣家が家事になった場合、もし軒天が無ければ火がダイレクトに屋根裏に回って火災の進行速度が加速、結果焼け落ちる速度が上がって崩れ落ちてしまう。
軒天は一般的に不燃材が使われており、被害の進行をできるだけ遅らせ拡大を防ぐ役割を担っている。
消防車が来る前までなんとか持ちこたえさせるための時間稼ぎをしてくれている、というわけだ。
3.換気の役割も果たす
一部の軒天には換気口が設けられていたり、ケイカル板の軒天には表面に穴がたくさんついている素材のものがある。
なぜ換気をすることが大切かと言えば、屋根裏に溜まる湿気を排出したり、内部結露を防止することで建物をより長くもたせることができる、という具合だ。
ここまで見てもらって分かる通り、軒天だけでもかなり重要な枠割を果たしてくれている。
剥がれやめくれ、破損をあまり甘く見てはいけないし、放置しておくことはもってのほかと言っていいだろう。
台風被害を受けたことで初めて分かった衝撃の事実
さてここから更に重要な話に入る。
僕の周りには沢山の不動産投資家がいるが、この事実を知らない人がほとんど、というかゼロだった。
もちろん僕自身も知らなかったことであり、3号棟物件を購入した際にも軒天は一部爆裂していたため大工さんに修繕してもらったのだが、その大工さんは直してくれただけでこの予備知識を授けてはくれなかった。
ところが台風19号ハビキスによって更に追い打ちをかけて破壊された爆裂軒天、さすがにこれは修理してもらわねばいかんという状態に。
1階、2階ともに四方が破壊されていたため足場を組んで修繕することは一目瞭然、つまりそれはそれなりのコストがかかることを受け入れざるを得ない状況。
今回は幸いにも火災保険が降りたことでその痛みのハードルを一気に下げられた。
そこで費用を安く、かつ腕の良さそうな屋根専門の修理屋さんを探し出して見積もりをとってもらい、説明を受けた結果、
深刻な状況を目の当たりにすることになる。
まずは下記の写真を見て欲しい。
これは僕の3号棟物件の2階の屋根を撮影したものだ。
おわかりいただけただろうか。
既に屋根が屋根としての機能を完全に失う寸前の状態になっている。幸いにもまだ雨漏りは顕在化していない。
しかし濁流で満タンになったダムのように紙一重で雨漏り一歩手前のカウントダウン状態だったのだ。
この写真を屋根やさんからまるで最後通告のように突きつけられた僕は、全ての逃げ道的選択肢は放棄せざるを得なかった。
これはもう完全修繕に踏み切るしかないと。
軒天のダメージは屋根の中の状態を測る指針だった
これまで何度も築古戸建を再生してきた手前、雨漏り上等、屋根の崩壊・歪み上等、そんなのダメージ箇所を直せばいいでしょ、などと考えてきた。
そして数々の屋根やさんに説得され、なかには1時間半以上も真夏の炎天下の中説得セールスされたこともあった。
でもそれらを受けなかった理由は2つ。「スポットで直せば安く済む」と「提示される金額が軽く100～150万円を超える」ためだった。
屋根の修理修繕が高いことなんて分かっている。けれども今までの屋根修理屋さんは僕が無知なことをいいことに明らかにボッタクリの値段を突きつけていたことが素人目にも理解できた。
それらに触れるにつけ、僕もある意味感情論とも言うべき拒否感と安く買った意味がなくなってしまう修繕コストに対する拒絶感がYESの判断をすべてシャットアウトしていた。
つまり僕が購入時点でこれらリスクを完全に捉えきれていなかった代償とも置き換えられる。
完全自己責任の世界だ。
ただ今回の屋根やさんは違った。
状況を適切に報告してくれた上に、写真を撮り、それがどういう状態なのか、また安く済ますためにはどうすべきか、僕に寄り添ってくれた上であらゆる選択肢を提案してくれていた。
修理すべき箇所は大きく分けると3つ。
- 軒天全交換（40万円足場込み）
- 棟頭（屋根の最上段）の組み直し及び漆喰補修（70万円足場込み）
- 屋根瓦を剥がして内部のアスファルトルーフィング（防水シート）全交換（120万円足場込み）
足場を組むのは必須であったため、順番に40万円～120万円の順にコストは上がっていくことになる。
最初は40万円の選択肢を採用しようと考えていた。
今回は火災保険をしっかり頂いてはいたが、さすがに120万円のパターンは、家賃収入から見る修繕追加コストとして考えると比率が高すぎる。
しかし僕が屋根やさんと話した内容の中で、一つの質問に対する回答を得るたびに、もう3番を選択するしかないという判断に変わっていった。
「軒天はいくら台風でもそうそうこんなにやられないです。原因として一番確率が高いのは、既に屋根から水がどんどん流入し、その水が軒天まで届いて中から腐敗してきている可能性大です。」
この3号棟はある程度DIYもかましているため、一番気になっていたのがこの明らかにボロくて、かつ「一度何らかの修繕をしているな？」と思われるツギハギ状態の軒天だった。
さらに、軒天の下の部分の外壁だけがぐるっと一周して茶色く汚れていた。なんで一番雨が当たらない箇所だけ汚れているのか？これが摩訶不思議だった。
（結局瓦から水が回ってきているため、それが軒天を伝って汚れとともに垂れてきていたのだろう）
そもそも一度修理している軒天がこんなにボロボロなのはおかしい。
なかなかこんな物件はないぞと。
でも普段屋根はもちろん、屋根の中まででチェックして物件を買っている投資家なんてほとんど皆無。
今回の被害を元に下記の方程式が成り立つことを理解した。
「軒天にダメージ＝屋根の中もダメージ＝雨漏り（もしくは予備軍）の可能性大」
この説明を自分の大切な物件を元に解説されたら、それはもう見て見ぬ振りをすることはできない。
ましてや今現在入居者がいるし、先延ばししてのちのち「雨漏りしてるんですけど…」などと緊急度が高い報告をもらうことを考えたら嫌すぎるし申し訳が立たない。
しかも今回の屋根やさんはほぼ間違いなく「ごまかし」も「ふんだくり」の要素もないと判断できた。
今まで沢山の職人さんにお会いしてきたなかで、話せば大体分かる。この職人さんは誠実なのか、また腕がいいのか。
そして今まで沢山の物件を内見してきたなかで、雨漏りしている物件はおおむね軒天もやられている状況をみてきたことが脳内で一致したからだ。
あと実は足場を組むということが僕の中で一つの追加メリットを見いだせていた点も大きかったのだ。
以下に続く。
どうせ足場を組むならフル有効活用すべきと判断
先に紹介したが、この物件買った時点で既に軒天の下が真っ黒に黒ずんでいた。
そして外壁自体も薄汚れており、当然「チョーキング現象」も発生していた。
外壁塗装が経年劣化によって剥離してきている状態。手で外壁をこすると塗装が手につくかどうかで判断可能。一般的にはチョーキング現象が起き始めたら再塗装する時期と判断する。
今回軒天と屋根の大幅修繕を依頼することで100万円以上のコストが掛かる。
その上に外壁塗装まで頼めばさらに少なくとも50万円はコストONされるわけだ。
それは流石に厳しい。そんなお金は流石に使うことができない。
じゃあ自分で外壁塗装やってしまえばいいだろうと。
足場があれば自由自在にDIYで外壁塗装だってできるわけだ。
幸い手の届く範囲での外壁塗装DIYはこれまで幾度となくやってきているため、作業に対する抵抗感もない。要は塗るだけだ。
そしてこの3号棟物件、実は破風板も劣化していて最初のリフォーム時にDIYで塗装完了していたのだが、2階屋根の破風板は流石に手が届かなくて塗れなかったのだ。
劣化した破風板も同時に塗装できるなら僕にとって一石二鳥だ。
正直外壁塗装を自分でやるなどダルさの極みだが、物件を長持ちさせるならやるしかない選択肢一択だ。しかもミラクル低コストでできるまたとないチャンス。
こんな総合的な理由から、台風被害を逆にいい勉強の機会として学びを得て、かつコスト激低で外壁までリフォームできると判断できたことで屋根修繕の選択肢を迷わず選ぶことにした。
屋根の修繕完了までしばらく時間をください、とのこと、それが終わってから外壁もやっていただいてOKとの承諾を得た。
発注から数週間後に屋根やさんから「OKです」との連絡がきたため、僕は万全の塗装道具準備とともに3号棟物件へと車を走らせた。
初の足場あり外壁塗装DIYを開始
皆さんは足場に登る経験をしたことがあるだろうか。
僕はない。今回もちろんはじめての経験だ。
ちなみに一度スカイツリーに登った際に「もう二度と！こんなところには！来ない！絶対にだ！」と死ぬまで近寄らない決意をしたほど高所恐怖症だ。
しかし愛すべき我が物件のためなら勇気が湧いてくる。
僕は用意してきた塗装道具をセッティングし、足場を軽やかに駆け抜け、塗装ポイントに到達してすぐさま作業を開始した。
しかしここで問題発生。緊急事態だ。
足場めちゃめちゃ揺れる。超怖いし。もう生きた心地がしない。
こんなところから落ちたら40過ぎたおっさんの僕は即死確定。
息子3歳と1歳。妻一人。彼らに最後に会いたかったな。またみんなの笑顔をみたかったな…。
いやいや否！こんなところで落ちて死ぬわけにはいかないのだ。しかしめっちゃ怖い。頼む。誰か命綱プリーズ。
とそんな恐怖と戦いながら僕はいつもより何十倍も注意しながら黙々と作業を進めた。
ここで屋根やさん登場
淡々と塗装作業に勤しんでいると、iPhoneがけたたましく鳴った。
誰だよこんな恐怖のさなかに電話してくるのは。軍手外すだけでも命がけなのに…
僕「はい！もしもし？」
屋根やさん「あ、屋根やです。もうすぐ現場着きますので」
僕「あ、いらっしゃっるんですか、承知しました！」
なんとこの屋根やさん、聞けばしっかりと作業完了の説明をすべくわざわざ埼玉から車を走らせ船橋まで僕に話をしてくれるために馳せ参じてくれたのだ。
なんていい職人さんだよ。
そして彼と初対面。
僕「いやすいませんご丁寧に。」
屋根やさん「いえいえ、では参りましょう。」
二人でがんがん足場を登っていき最長部まで到着。屋根の修理状況を事細かに説明してくれた。
その時の様子を動画に収めている。
詳しい内容は動画を観ていただくとして、やはりこの屋根やさん、かなり丁寧かつ優秀なかただ。
しかも当初120万円はかかるであろう足場込みの修繕費を100万円にまで下げて対応してくれた（交渉していないので恐らく僕の空気感を読んでくれたというデキる男っぷりだ）。
- 足場組
- 軒天1F2F全補修（入れ替え）
- 屋根を全部どかせて防水加工済み瓦桟組み直し
- アスファルトルーフィング全交換
- 棟頭漆喰補修
- 棟頭及び両端の針金金具差し込みし直し
- 足場解体
当初の見積もりは先に記したとおり足場込みで40万円だったが、僕が全部徹底的にやり直してくださいと依頼したためここまでコストが掛かったが、実際に見てみて登ってチェックした結果を見て「そりゃそれくらいかかりますわね」というのが正直な感想だ。
そもそもこの職人さん、瓦の上を命綱なしでガンガン歩いてるけど落ちたらまじで即死もありうる。
いくら慣れているとはいえ、こんな所業、僕には完全に無理だ。絶対にやりたくない。
もしDIYでやることを考えた場合、こんな命がけの作業を変わりにやってくれるのであれば100万円なんて激安たたき売りプライスと言わざるを得ない（あくまでも僕の価値観。もっと安い方はいるかもしれない）。
しかも次に外壁塗装をやる場合は、足場込みで50万円以下でやってくれる業者さんまでご紹介いただける約束もしてくださった。
不動産投資で築古物件購入時に考えておく必要があること
ここで大切なのは、やはり我々不動産投資家として、見えない箇所の補修やリフォームを怠ってはならない、という点だろう。
雨漏りしているからちょちょっと部分的に直す、もちろんそれで行ける場合もある。
しかしそれは屋根の状況をしっかりチェックしないで判断している場合がほとんどではないだろうか。
これが築古不動産に対するリスクの一つでもある。
築古だから、安いから、直せばいいから、という理由でガンガン雨漏りしている物件を買うのは決して悪いことではないが、こういったリスクを孕んでいることを織り込み済みで買うべきだということを今回の経験を通じて僕は嫌というほど痛感させられた。
やはり直すべきところはしっかり直す、初期投資はしっかり行った上で賃貸に出す。
利回りとの兼ね合いもあるためより難易度は上がるが、ここは自分の中でしっかりと課題として今後の物件選びに取り入れる教訓を得られた良い経験だ。
そして外壁塗装続行
屋根やさんから1時間ほどあれこれ説明をしていただき、しっかり知識と情報を授けてもらった。
そして彼がお帰りになるとすぐに僕は再び外壁塗装の旅に出た。
この作業方法をプロの塗装やさんやちょっと歴の長い大家さん、その他業者さんが見たらきっとこう言われるのがオチだろう。
「はっ？高圧洗浄もせず、下地処理（プライマー）も塗らず、いきなり塗装してんの？これだから素人は！」
はい素人です。すいません。
ただそんな事はわかってるんです。なんなら1F部分はちゃんと手順を踏みました。
けど2階にケルヒャーかけてプライマー塗って3度塗りとかそこまでは流石にやっている時間もないし、何日もかかる。
今回は足場が解体される期限との兼ね合いもあったため、そこの作業はすべて諦めた上での実行だ。
いいのいいの、一日で気合で終わらせる作戦なの！
このあたりはやはり素人的で致し方ない。けれどもやらないよりはやったほうがいい。たとえ1年でも2年でも外壁が守られて、少しでも美観が整えばいいのだ。
そのあたりはコストとのトレードオフ。もし見事塗装が剥がれてまた外壁塗装を余儀なくされるのならその時考えるしかない。
それよりもその充てるべきだった時間を他に有効活用して仕事に使いたい。僕は別に職人でもなんでもないのだ。
という誰も聞いてない言い訳を自己満足で吐き出しつつ、塗装作業が終わったのは日も沈み真っ暗になる頃だった。
最後は照明器具で壁を照らしながら塗った。
残念ながら明日には足場は解体される。足場を置いておけばおくほど追加費用がかかる。
そんな理由で外壁完了の写真も撮らぬまま、僕は夜の船橋を駆け抜け、家路に着いたのは22時を回った頃だった。
屋根と軒天との関係性まとめ
この記事を簡単にまとめると下記のようになる。
- 物件選びに軒天のダメージは屋根ダメージの指針となる
- 雨漏りリスクを織り込んで雨漏り物件（または軒天ダメージ物件）を買うか、それともスルーの判断材料にするか
- 屋根補修の職人さんは値段も腕もかなりばらつきがある（職人さん選びの重要性）
不動産賃貸業でもっとも恐れるべきリスクはやはり水系だ。
もっともお金がかかり、もっとも緊急性が高く、そして賃貸中にトラブルが起きたら最悪退去にも繋がる重要箇所と言っていい。
今回は外壁周りに対しての対策について書いたが、また別の記事で他の水回り系対策も書いていきたい。
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